Vurdering af bolig: Undgå de 5 største faldgruber, der spænder ben for dit boligsalg
En realistisk vurdering af bolig er fundamentet for et vellykket boligsalg. Alligevel er det netop her, mange sælgere træder forkert — og det kan koste både tid, penge og dyre lærepenge. Hos Ejendomsmægler Anita Jæger ser vi ofte de samme mønstre gentage sig. Derfor har vi samlet de fem største faldgruber, du skal undgå, hvis du vil have et effektivt salg og den helt rigtige vurdering af din bolig fra start.
Har du nogensinde spurgt dig selv "Hvorfor bliver mit hus ikke solgt?" – så skal du læse videre her. Med knap 30 års erfaring på boligmarkedet har vi hjulpet mange videre med deres boligdrømme – og vi ved både, hvad der skal til for at lykkes med et boligsalg, og hvad der kan spænde ben for det. Læs videre og bliv klogere på hvad, der kan gøre en forskel helt fra vurdering af bolig til de sidste små finesser, der kan gøre forskellen for en underskrevet købsaftale.
1. Du undervurderer, hvor vigtigt det er at have fokus på kernemålgruppen
Den største fejl, mange begår, er at tro, at boligen skal præsenteres ens for alle. Hvis du ikke har din specifikke målgruppe for øje, risikerer du, at de helt rigtige købere overser din boligs potentiale.
Det er ikke nok bare at "rydde op". Du skal skræddersy oplevelsen. Sælger du til en småbørnsfamilie? Så skal haven ose af leg og tryghed. Sælger du til familien med en teenager? Så skal kælderen eller det ekstra værelse ikke være et depot for støvede kasser, men fremstå som den perfekte teenage-afdeling.
Og hvis du sælger en liebhaverbolig med bordplader og brusenicher i marmor, gennemgående parketgulve og dyr kunst på væggene, skal du ikke servere lunken kaffe fra en termokande, der har stået fremme siden morgenmaden.
Kort sagt: Den rette stemning sælger din bolig.
Hvis køberne ikke kan se sig selv leve i boligen fra det øjeblik, de træder ind, mister de sandsynligvis hurtigt interessen.
Læs for eksempel om Jørgen og Ulla Laursen: Forberedelse og oprydning gav pote: Solgt til udbudsprisen ved første fremvisning
2. Din mægler laver en urealistisk vurdering af din bolig
Det er menneskeligt at vælge den mægler, der lover den højeste pris og det laveste salær. Men det er desværre en af de mest klassiske faldgruber ved vurdering af bolig – og den kan være en af de mest kostbare. En urealistisk prisfastsættelse skræmmer køberne væk i de første (og vigtigste) uger af salget.
Ofte kan bare 50.000 eller 100.000 kroner være afgørende for, om telefonen ringer. Hvis prisen er for høj, ender din bolig som en overset hyldevare, og du ender paradoksalt nok tit med et større afslag i sidste ende. Hos os bruger vi vores erfaring og lokalkendskab til at sætte en pris, der er baseret på virkeligheden, ikke på hvad der lyder bedst ved kaffebordet. Vi tror på, at en korrekt vurdering af bolig fra start er fundamentet for et hurtigt salg uden store prisnedslag senere.
“På trods af, at Anita Jæger faktisk ikke var den, der kom med den højeste vurderingspris af de tre mæglere, vi havde ude, var vi faktisk ikke i tvivl om, at det var Anita Jæger, vi ville have, efter vi havde holdt møde med tre forskellige mæglere,” fortæller Jesper Stærmose, der solgte sin liebhaverbolig i Sejs-Svejbæk.
Læs hele casen her.
3. Du bruger passiv markedsføring i stedet for målrettet eksponering
Mange regner med, at huset sælger sig selv, så snart skiltet står i haven, og boligen er på nettet. Men i dag kræver det langt mere end blot at være "synlig". En passiv markedsføring er en sikker vej til en lang liggetid. Hos os er markedsføringen lige så målrettet og proaktiv, som din klargøring bør være.
Vi sørger for, at alt fra billedvinkler til annoncetekster taler direkte til den rette målgruppe. Vi stiller os selv de kritiske spørgsmål: Er eksponeringen bred nok? Er køberkartoteket top-trimmet? Og hvordan optimerer vi klikraten? Det er den detaljegrad, der skiller et hurtigt salg fra en bolig med lang liggetid.
”For 25 år siden så markedet helt anderledes ud. Dengang trykte vi annoncer i ugeavisen og klistrede billeder ind i salgsopstillingen, som potentielle købere kom og hentede, når der var en ny bolig på markedet. Der var måske mellem 50 og 100 personer, som så boligannoncerne. Med digital markedsføring kan vi nå meget længere ud, og det er ikke unormalt med 7.000 klik på en annonce. Vores kunder kan mærke, at det har en stor effekt, og at vi virkelig gør noget for at sælge deres bolig,” fortæller Anita Jæger.
Som en del af sine proaktive markedsføringstaktikker arbejder Anita Jæger ofte med visualiseringer af ombygninger/ændringer i sælgernes boliger. Det gjorde hun også, da Kirsten Nielsen skulle sælge sin bolig på Sensommervej i Resenbro. Huset havde været til salg et par måneder, og der havde faktisk været fint med aktivitet og interesse, men den endelige underskrift af købsaftalen udeblev hver gang. Derfor foreslog Anita Jæger bl.a. at lave en visualisering af en ny facade, og kort tid efter var huset solgt. Læs casen her: Nye salgsstrategier gjorde forskellen
4. Du vælger ejendomsmægler udelukkende ud fra det laveste salær
Det er naturligt at sammenligne ejendomsmæglernes priser og salærer, men det billigste valg kan hurtigt blive det dyreste. Hvis en mægler er for hurtig til at acceptere et lavt salær, er de måske også for hurtige til at foreslå et prisafslag til køberen for at få en hurtig underskrift.
En god mægler skal have engagement og stædighed til at forhandle prisen op. Hvis din mægler tør give dig modspil og er vedholdende over for dig i vurderingsfasen, kan du være sikker på, at de også er det over for køberen. Den stædighed kan ofte hente langt mere hjem i salgsprisen, end hvad du måske sparer på et billigt salær.
Læs hvordan vores ihærdighed og lokalkendskab gjorde forskellen for Morten her: Erfaring og lokalt priskendskab gjorde forskellen.
5. Mangelfuld viden om tilstandsrapporten kan koste dig dyrt i forhandlingen
Mange sælgere bliver overraskede over indholdet i tilstandsrapporten, fordi de har vænnet sig til boligens små skavanker. En klassisk faldgrube er at tænke, at køber nok selv fixer de “småting”, der ender i rapporten. Men for en udefrakommende kan selv mindre anmærkninger føles som et uoverskueligt projekt – både at reparere og vedligeholde.
Derfor er det en farlig strategi at lade stå til og lukke øjnene. Vores erfaring er, at en "rød" anmærkning, der kunne have været udbedret for 2.000 kr. af en håndværker, før den sagkyndige kom, kan i sidste ende koste dig 50.000 kr. i prisnedslag, fordi køberen bruger fejlen som et tungt argument i forhandlingstaktikken.
Købere leder efter tryghed, og hver eneste anmærkning sår tvivl om boligens generelle stand og dermed værdi. Vi anbefaler derfor altid, at du gennemgår boligen med kritiske briller, før vi laver den endelige vurdering af bolig. Ved at udbedre de mest iøjnefaldende småfejl på forhånd, præsenterer vi en bolig, der føles indflytningsklar og tryg til det næste kapitel, der skal skrives.
Er du klar til at undgå faldgruberne?
Et boligsalg handler om tillid og den personlige relation. Selvom det er fristende kun at kigge på de laveste salærer, så husk at det er din samlede fortjeneste efter salget, der tæller.
Kontakt os for en gratis og uforpligtende vurdering af din bolig hos Ejendomsmægler Anita Jæger. Vi tager en tryg og ærlig snak om din boligs værdi, din målgruppe og hvordan vi sammen lægger den plan, der får dit hus solgt til den helt rigtige pris.
Skal vi sælge din bolig?